実家の田んぼは継ぎたくないが有効利用したい。そのためにすべきことをまとめてみました。
目次
実家の田んぼは継ぎたくない！農地として活用する
田んぼのまま売却
自分は農業をする予定がない、今後、活用する手間もとれない場合は、農地を売却する方法がおすすめです。
ただし、農地は農地法により規制があるため、売却するには農業委員会の許可が必要。売却する相手も農業従事者であることが条件となるため簡単ではありません。
■買い手側の条件
・すでに農業を営んでいる
・必要な農機器を所有している
・適正な人数が農業に従事している
・常時すべての土地を使用している
・現在の耕作面積が50a以上 など
■売却方法
・実家の農地の近くにある農家に直接相談
農業の規模を広げたいという農家が近隣にあれば買ってもらえる可能性があります。しかし、高齢化や後継者問題を抱えている農家が多くなっているため、大規模で安定した農業経営地盤がある地域でなければ買い手を見つけるのが困難。
・農地集積バンクを利用する
農地集積バンクとは農地を集約してより活用しやすくする目的などで設立された農地中間管理機構のこと。農地をまとめて大規模農家に売却や貸し出しをしているので、自分で売却先をみつける必要もなく、売却先がみつかります。市町村が窓口となって対応してくれるので、田んぼを持て余している人にとっては心強い存在です。
・農地売却に強い不動産会社に相談をして売却する
農地を農地のまま売るのは買い手がかなり限られることもあって、実際のところ農地はずっと右肩下がり。安く買い叩かれることも少なくありません。
利益のことを考えるなら農地売却に強い不動産に相談することも選択の一つです。農地の扱いに独自のノウハウを持っている会社に出会えれば様々な可能性が見えてきます。
田んぼをそのまま活用する
・近所の農家に貸し出す
近所の農家に貸し出すだけなら、農業委員会や都道府県の知事からの許可を得れば貸し出せます。こちらも、近所に農地が任せられる農家があればラッキー。売却できなくても貸し出すことで使用賃料としての収益が期待できます。
・市民農園として活用
使っていない農地を市民農園として活用する方法があります。その際、利用料は相談して設定することが可能であるため、利用者が集まればその分多くの収益を得ることができます。
市民農園とする場合は、行政との協議や各種申請を行い認可を得るなど、ある程度の手続きが必要となります。
他に、業者と契約して農地を貸し出す方法もあります。農園の清掃や近隣とのやり取りなど、面倒な作業は全て業者に任せられるため、余計な手間が掛かりません
実家の田んぼは継ぎたくない！転用して活用
■農地を転用して売却する
農地は、農業関係者といった限定的な人にしか売れませんが、「農地転用」を行えば不動産として売却が可能です。
ただし、農地転用、農地は農地法によって守られているため転用にはいくつもの制限あります。
たとえば、農地転用の申請の時点で、確実な事業の実現計画がなく、ただ転用の許可をもらうために申請したとみなされれば申請自体を受け付けてもらえません。
また、そもそも転用が不可能な農地もあります。農地を活用したいのであれば、まずは実家の田んぼについて正しく知っておきましょう。
■自分の所有する農地の立地区分を知る
農地は立地によって細かく区分されているので、まずはそれを調べてください。これは市役所などの農政課に問い合わせればわかります。
・農用地区域内農地
農用地区域とされた農地は通称「青地」と呼ばれ、もっとも制限が厳しくなっています。もしあなたが所有することになった田んぼがこれに当たれば、転用はほぼ無理と考えてください
・甲種農地
市街化調整区域内にある農地。そのなかでも特に良好な条件を備えている農地です。このような農地も転用の許可は原則的におりません。
・第1種農地
約10ヘクタール以上の生産性の高い農地で、土地改良事業などの対象になっている農地です。こちらも原則的に転用許可はおりませんが、甲種農地に比べればゆるく、公共性が高い事業などへの転用には許可が降りる場合があります。
・第2種農地
鉄道の駅が500 メートル以内にあり、今後は市街地化されて発展することが見込まれる土地、もしくは、生産性が低いとみなされた土地です。土地周辺の他の農地が代用できない場合は、許可されます。
・第3種農地
鉄道の駅が300メートル以内にあり市街地区内で既に施設が整備されているなど、都市化が著しいと見られている地域にある土地は原則許可されます。
原則的に農地としての生産性が高い場所ほど許可が難しいです。それに対して、周辺は都市化していて、その一角だけ細々と農業を営んでいるような土地であれば転用の許可が可能性が高いということです。
転用できる農地は活用方法が多彩
■アパートやマンションの経営
アパート・マンションを建てて入居者を募り家賃収入を得ます。農地が、市街地に近い場合は利便性が高いので安定的な収入を得られることができます。
■駐車場
土地を駐車場として貸し出し、利用者から利用料を徴収する方法です。初期費用がかからない、後々他の活用方法への転換しやすいというメリットがありますが、市街地でなければ駐車場のニーズが見込めない場合もあります。
■太陽光発電
太陽光発電システムを設置して売電収入を得る方法です。農地の場合、周辺に高い建物がない、広さを活かすと言ったこともメリットとなります。
■高齢者施設
高齢者施設を建てて自分で経営するか、事業者に貸し付けて賃料を得る方法です。アパートやマンションほど立地の利便性は問われないため、農地活用に向いているといえます。初期費用は高額になりますがその分大きな収益を期待できます。また、補助金を受けられることも大きなメリットといえます。
■資材置き場
近くに工場などがある場合、資材置き場として貸し出して賃料を得る方法もあります
まとめ｜田んぼを土地活用するならプロに相談
ここでは、農地をそのまま活用する場合と、転する場合についてまとめてみましたが、選択肢が多くてよくわからないというのであれば土地活用のプロに相談してみることをおすすめします。
また、選択肢を限定せずに、最も良い方法を探るためには複数のプロに相談するとも大切です。
上述したタウンライフの土地活用を使うと複数社から、あなたの土地にあった収益プランを提供してもらえます。
土地活用のプランの資料としては次の3つ
・活用プラン
・見積もり・収支計画書
・市場調査書
複数の会社から無料で提供されるので、比較しながらじっくりと検討することができます。
また、資料を提供してもらったからと言って必ず契約しなければならないというものでもないので、相談だけでもしてみてはどうでしょうか？
