事故物件の告知義務の時効！賃貸では約3年だが売買には時効がない

事故物件の告知義務の時効は賃貸では約3年ですが、売買するときは建て替えても更地にしても無くなりません。

事故物件！告知義務の時効は賃貸と売買で異なる

事故物件の告知義務期間に関しては、2021年5月に国土交通省から発表されたガイドライン『宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いについて』で明確になっています。

賃貸契約の時効はおおむね３年とされていますが、中には告知義務が3年以上になるものもあります。

例えば
・事件として大きく取り上げられた事故現場の物件
・近隣の住民の記憶にまざまざと残っている事件の現場

など、心理的な不快感や抵抗感（心理的瑕疵）が大きく、長い期間影響を与える物件は告知義務が3年以上になる可能性があるからです。

ガイドラインが制定される前は、「一度誰かが入居した事実がある物件は告知の義務がなくなる」としていた業者もありましたが、現在はそのような解釈は許されていません。

例外なく、3年間は告知義務が発生します。

売買契約において告知義務の時効が無くならない理由は、賃貸契約よりも支払う金額が大きいこと。

また、買い主は物件を購入後、そこに住み続けることが目的であるため、事故物件であることは契約を左右する重要な要素としてみなされるからです。

なお、事故物件となった建物は、取り壊して更地にしても、新しい家を建て替えたとしても告知義務は残ります。

告知義務が発生する事故物件とは、不慮の事故や自然死・病死以外の理由で人が亡くなった過去のある物件のことを言います。

■告知義務のない不慮の事故とは？

・地震などにより家具や物が落下することで起きた事故
・自宅階段からの転落死
・ベランダからの不慮の転落死
・転倒事故死
・入浴中の溺死
・食事中の誤飲

■　特殊清掃や大規模なリフォームが必要となった場合

自然死でも事故死でも死亡してから発見されるまで時間が経っている場合は、特殊清掃やリフォームが行われなければ原状回復できません。

このような場合は、事故物件として告知義務が発生します。

■　世間的に影響があると判断された場合

ニュースになり世間的に知り渡ってしまった物件や、近隣住民の記憶に深く残ってしまったような死の場合は、その旨を伝える義務があります。

■　火災で人が亡くなっている土地

火災で人が亡くなっている場合は、更地になっていたとしても告知が必要です。

１．告知内容は書面で行う

告知義務を果たすときは口頭でなく書面で行います。これは、後に言った言わないでトラブルが発生しないようにするためです。

２．告知内容は故人や遺族への配慮が必要

事故内容については、故人や遺族への配慮が必要。特に、故人や遺族の名前や住所などプライバシーに関することは安易に伝えてはいけません。

事故物件は処分したくても一般の不動産業者では相場よりも安く買い叩かれたり、売却が難しいという理由から取り扱いを拒否されたりすることが多いものです。

しかし、独自のルートや売却のノウハウが確立している専門業者に相談すれば、事故物件であっても相場に近い価格でスムーズに買い取ってもらえます。

事故物件を早く正当な価格で処分したいというのであれば、一度訳あり物件専門の業者に相談してみると良いでしょう。

今すぐ手放さなくても相場だけ知っておきたいという場合は無料査定の依頼も可能です。